आरईआईटी REITs या एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट Real Estate Investment Trust एक ऐसी कंपनी है जो आय पैदा करने वाली अचल संपत्ति का मालिक है, संचालन करती है और उसका वित्तपोषण करती है। आरईआईटी REITs म्यूचुअल फंड (Mutual Fund) के समान किराए पर पैदा करने वाले वाणिज्यिक भवनों Commercial Buildings का एक पोर्टफोलियो Portfolio रखते हैं और संचालित करते हैं, जो शेयरों Share के पोर्टफोलियो Portfolio के मालिक होते हैं।
एक बिल्कुल नई अवधारणा, आरईआईटी REITs ने 2019 में भारतीय बाजार में प्रवेश किया, दूतावास पार्क (Embassy Park)आरईआईटी REITs देश में पहली सूचीबद्ध आरईआईटी REITs बन गई। भारत में, केवल सार्वजनिक-सूचीबद्ध आरईआईटी REITs को भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी- SEBI – Securities Exchange Board of India) के साथ पंजीकृत करता है।
आरईआईटी REITs अब भारत में शेयर बाजार में खरीद के लिए उपलब्ध हैं, जिससे आप आय-सृजन पोर्टफोलियो Portfolio के एक हिस्से के मालिक हो सकते हैं। आरईआईटी REITs में एक निवेशक Investors के रूप में, आप दो तरीकों से पैसा कमा सकते हैं: लाभांश के माध्यम से, और आपके स्टॉक के मूल्य में वृद्धि। आरईआईटी REITs को अपने पोर्टफोलियो Portfolio के शुद्ध किराये के राजस्व का 90 प्रतिशत लाभांश, या अपने शेयरधारकों को ब्याज के रूप में वितरित करना अनिवार्य है।
आरईआईटी REITs न्यूनतम जोखिम Risk के साथ आय Income का एक स्थिर स्रोत है, क्योंकि वे वाणिज्यिक अचल संपत्ति Commercial Buildings जैसे कार्यालयों और शॉपिंग मॉल में निवेश करते हैं जो नियमित किराये की आय उत्पन्न करते हैं। आरईआईटी REITs में निवेश करने के कुछ फायदे यहां दिए गए हैं। आरईआईटी REITs में निवेश Investment से कुल प्रतिफल 12-20 % प्रति वर्ष है, जिसमें लाभांश Dividend और पूंजी वृद्धि शामिल है। लाभांश से प्रतिफल 5-7 प्रतिशत प्रति वर्ष है।
Instant Liquidity एक आरईआईटी REITs शेयर तत्काल तरलता प्रदान करता है, क्योंकि इसका सार्वजनिक रूप से कारोबार होता है।
Affordability आप लगभग एक आरईआईटी REITsका सिर्फ एक शेयर खरीद सकते हैं। 300-350 रुपये प्रति शेयर। यह सिर्फ कुछ सौ रुपये में अचल संपत्ति खरीदने जितना ही अच्छा है।
Safety सार्वजनिक रूप से कारोबार होने के कारण, आरईआईटी REITs को सेबी द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जो उन्हें कड़ाई से विनियमित Regulate करता है।
Tax- कानून के अनुसार, आरईआईटी REITs को अपनी आय का 90 प्रतिशत लाभांश और ब्याज आय के रूप में शेयरधारकों को वितरित करना होता है। इससे भी बेहतर, कुछ आरईआईटी REITs से आपको प्राप्त होने वाले लाभांश Dividend का 90 प्रतिशत से अधिक कर से मुक्त है। हालांकि, अपने कर विशेषज्ञ से सलाह लें।
Diversification आरईआईटी आपको अपने सभी अंडे एक टोकरी में रखने के बजाय भारत में कई स्थानों पर अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो में विविधता लाने की अनुमति देता है।
Factors To Consider While Investing In REITs
Portfolio Occupancy Percentage
आपको यह पता लगाना चाहिए कि पूर्ण क्षेत्र का कितना प्रतिशत किराए पर दिया गया है? ऑक्यूपेंसी प्रतिशत पोर्टफोलियो Portfolio की स्थिरता और सफलता का एक अच्छा संकेतक है।
किरायेदार गुणवत्ता और क्षेत्रीय विविधीकरण Tenant Quality and Sectoral Diversification
एक तेजी से बढ़ते क्षेत्र (आईटी, फार्मा, विनिर्माण, आदि) में एक मजबूत किरायेदार मायने रखता है, क्योंकि इससे रिक्ति जोखिम कम हो जाता है और साथ ही देर से किराए का भुगतान करने का जोखिम भी कम हो जाता है।
किरायेदारों की संख्या Number of Tenants
जितनी अधिक किरायेदारों की संख्या, उतनी ही अधिक विविधता आप एक निवेशक Investor के रूप में हैं। कम जगह पर कब्जा करने वाले अधिक किरायेदार व्यक्तिगत रूप से विशाल स्थान पर कब्जा करने वाले कम किरायेदारों से बेहतर हैं। यदि विशाल स्थान पर कब्जा करने वाले किरायेदार खाली हो जाते हैं, तो एक बार में रिक्ति का स्तर बढ़ जाता है।
पोर्टफोलियो का भौगोलिक विविधीकरण Geographical Diversification of Portfolio
विभिन्न सूक्ष्म बाजारों या शहरों में आरईआईटी की संपत्तियां प्रमुख रूप से एक या दो सूक्ष्म बाजारों में आरईआईटी REITs होल्डिंग परिसंपत्तियों की तुलना में बेहतर और अधिक विविध हैं।
डिविडेंड यील्ड Dividend Yield
यह प्रबंध इकाई और पोर्टफोलियो Portfolio के Health को दर्शाता है। साथ ही, ज्यादा डिविडेंड यील्ड का मतलब निवेशक के लिए ज्यादा रिटर्न है।
पिछला स्टॉक प्रदर्शन Past Stock Performance
पिछले प्रदर्शन का मूल्यांकन करें और एक साल, छह महीने और तीन महीने में स्टॉक की कीमत में वृद्धि करें। अगर स्टॉक में तेजी है, तो यह अच्छा है।
आरईआईटी के राजस्व/लाभ में वृद्धि Growth in Revenue/Profits of the REIT
संपत्ति के लेखांकन उपचार के कारण कुछ बड़े अंतर हैं। आय-प्रति-शेयर (Earning Per Share EPS) और मूल्य-से-आय (Price to Earning P/E) अनुपात जैसे पारंपरिक स्टॉक संकेतक आरईआईटी का मूल्यांकन करने के लिए विशेष रूप से भरोसेमंद तरीके नहीं हैं। किराये की आय में वृद्धि, पोर्टफोलियो Portfolio मूल्य में वृद्धि और मुनाफे में वृद्धि (शुद्ध परिचालन आय) सही संकेतक हैं।
WALE (Weighted Average Lease Expiry)
यह आरईआईटी REITs बनाने वाली इमारतों पर कब्जा करने वाले किरायेदारों के लिए औसत लीज अवधि शेष है। यह पोर्टफोलियो की स्थिरता को दर्शाता है। उच्च WALE में कम रिक्ति जोखिम होता है।
ब्रांड का नाम Brand Name
एक प्रतिष्ठित रियल एस्टेट डेवलपर और एक सिद्ध ट्रैक रिकॉर्ड के साथ फंड मैनेजर Fund Manager उच्च गुणवत्ता वाले विकास, पोर्टफोलियो स्थिरता और परिसंपत्ति प्रबंधन को सुनिश्चित करेगा।
Risks Involved By Investing In REITs
रिक्ति हानि Vacancy Loss
इसे क्रेडिट हानि के रूप में दर्शाया जाता है, जो कि किराये की आय की मात्रा को संदर्भित करता है जो संपत्ति के मालिक को खो देता है जब किरायेदारों द्वारा जगह खाली कर दी जाती है। यह शब्द आम तौर पर एक नकारात्मक अर्थ से जुड़ा होता है। सरल शब्दों में, यदि किरायेदार संपत्ति खाली कर देते हैं तो पोर्टफोलियो में रिक्ति जोखिम होता है।
भारत में आरईआईटी के सीमित विकल्प Limited Options of REITs in India
वर्तमान में, भारत में केवल तीन (Embassy Office Parks REIT, Brookfield India Real Estate Trust, Mindspace Business Parks REIT) सूचीबद्ध आरईआईटी REITs हैं, जो निवेशकों के लिए बहुत सीमित विकल्प बनाती हैं
Final Take On Investment
आरईआईटी REITs रियल एस्टेट में निवेश करने का एक आकर्षक और अपेक्षाकृत नया तरीका है। आरईआईटी REITs रियल एस्टेट निवेशकों के बीच लोकप्रियता हासिल कर रहे हैं जो सुरक्षित, किफायती और सुलभ निवेश विकल्पों की तलाश में हैं। निवेश के लिए हर किसी का अपना लक्ष्य होता है।